Prestiti vitalizi agli anziani in crisi, pagheranno gli eredi

Mutui agevolati per i proprietari di casa over 60 da far pagare eventualmente agli eredi. È in vigore la nuova disciplina sul prestito vitalizio che garantisce agli anziani la liquidità necessaria per spese mediche, assistenza sanitaria e quant’altro serve a una buona qualità della vita. E’ la legge 2 aprile 2015 n. 44 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 21 aprile scorso. Con il contratto di prestito vitalizio un proprietario di età superiore ai 60 anni può ottenere un finanziamento, garantito da ipoteca iscritta su uno o più edifici di destinazione residenziale.

Presumibilmente, le banche erogheranno prestiti di importo compreso tra il 15% e il 20% del valore dell'immobile dato in garanzia ai mutuatari 60-65enni e tra 50 e 55% ai mutuatari 90enni. Alla restituzione del capitale finanziato, con l'aggiunta degli interessi capitalizzati annualmente, provvederanno gli eredi del mutuatario ma è anche consentito pattuire che il soggetto finanziato corrisponda rate di soli interessi, in tal caso senza capitalizzazione annuale. Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro 12 mesi dalla morte del mutuatario, la banca potrà vendere l'immobile per un prezzo pari al prezzo di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento concesso.

Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore di perizia potrà essere decurtato del 15% per ogni periodo di 12 mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita. In alternativa, l'erede può provvedere in proprio alla vendita, in accordo con la banca, purchè la compravendita si perfezioni entro 12 mesi. Se dalla vendita si ricava una somma maggiore del credito della banca, l'eccedenza deve essere corrisposta agli eredi. Lo strumento del prestito vitalizio è più efficiente della vendita della nuda proprietà con riserva dell'usufrutto all'anziano: quest'ultima formula si scontra infatti con la necessità di trovare un acquirente disposto ad attendere il decesso del venditore e di concordare un prezzo soddisfacente sia per il venditore sia per l'acquirente. E gli eredi devono inevitabilmente dire addio alla casa.

Il prestito vitalizio permette ai familiari del de cuius di scegliere se pagare il mutuo e tenersi l’immobile o cederlo alla banca sperando che dalla vendita resti qualcosa dopo aver estinto il prestito. Sotto il profilo fiscale, la nuova legge riconosce ai prestiti vitalizi la medesima disciplina agevolativa prevista per le operazioni di credito a medio o lungo termine: cioè l'esenzione dalle imposte di bollo, di registro e ipotecaria mediante il versamento di un'imposta sostitutiva con aliquota dello 0,25% da applicare sul capitale erogato, se in garanzia è data la prima casa; oppure del 2% se in garanzia è data una abitazione diversa.